Vente de terres agricoles ou forêts, cession d’exploitation agricole

Les terres et domaines agricoles représentent un patrimoine familial et un capital d’exploitation. Les statistiques nationales publiées périodiquement montrent que le prix des terres agricoles est en constante augmentation depuis plusieurs années. La hausse des prix tient principalement au raisonnement économique des exploitants agricoles, qui entendent compenser la perte de marge brute liée à la baisse programmée des subventions agricoles par l’accroissement de leur surface d’exploitation.

La vente de terres occupées par un exploitant agricole comporte des particularités juridiques susceptibles de faire échouer le projet initial de cession. En outre, il faut également compter avec la possible préemption de la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER) territorialement compétente qui, sous certaines conditions, peut exercer un droit de préemption.

Pour être réalisée avec succès, la vente doit être entourée de diverses précautions juridiques qui tiennent à l’indispensable analyse préalable de la situation juridique des terres et de leur occupation éventuelle. Les promesses unilatérales et compromis de vente signés doivent être conformes aux dispositions du droit civil pour que leur réitération puisse être exigée.

Une telle opération se présente comme une transaction de droit civil, comportant des particularités importantes (nécessaire autorisation d’exploiter préalable, audit des immobilisations de l’exploitation agricole, interdiction de cession des baux ruraux…) tenant au caractère agricole des actifs cédés.

Les exploitants agricoles doivent être conseillés tout au long de l’opération d’acquisition / cession, afin que celle-ci respecte les dispositions spécifiques d’ordre public résultant du Code rural, et que les engagements contractuels puissent être réalisés en parfaite sécurité juridique.

L’acquisition ou la vente de terres agricoles (terres, bâtiments d’habitation et d’exploitation annexes,) présente des spécificités juridiques importantes nécessitant le recours à un avocat spécialisé compte tenu notamment de la possible occupation des terres par un exploitant.

Par ailleurs, les agriculteurs sont devenus, depuis de nombreuses années, des chefs d’entreprises agricoles, et la cession ou l’acquisition d’exploitations agricoles (en nom personnel ou par le biais de sociétés agricoles) constituent un enjeu essentiel pour le monde de l’agriculture. Il s’agit d’opérations d’acquisition nécessitant souvent des investissements considérables et, ici encore, le recours à des avocats spécialisés accompagnant la transaction de vente ou d’achat.

Les opérations d’acquisition / vente d’exploitations et de domaines agricoles ou viticoles doivent tenir compte des spécificités propres à la matière (intrusion des SAFER, administration fiscale, contrôle des structures des exploitations agricoles, relations avec les bailleurs). L’assistance et le conseil pour la mise en place de l’opération et sa finalisation sont une obligation, sans laquelle la plupart du temps l’opération n’est pas réalisée.

La mise en place d’un schéma de vente initial, comprenant les différentes étapes à entreprendre et à réaliser pour parvenir au but recherché, est considérée comme fondamentale par le cabinet.

Le cabinet prend en charge des mandats d’avocats en transaction immobilière, que ce soit pour la vente ou la recherche d’investisseurs dans le domaine agricole et viticole. Ces mandats, qui ne ressortent pas de la législation relative aux agents immobiliers, constituent également l’une des spécialités du cabinet.

Publications

« Vente de terres agricoles occupées » par Bernard Mandeville et Caroline Varlet, Revue Bleue de la FNAIM, n°330, décembre 2005

AIX EN PROVENCE 16-17 Octobre 2009
XXVIème CONGRES DE l’ASSOCIATION FRANCAISE DE DROIT RURAL
LES DIFFICULTES DE LA TRANSMISSION FAMILIALE DE L’EXPLOITATION AGRICOLE EN CAS DE DECES

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LA GARANTIE DES DROITS INDIVIDUELS ET LES SAFER

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Avocats associés

Expertise avocats cession exploitation / terres / forêts

  • Mandats d’avocat en  transaction immobilière (acquisition, vente).
  • Audits préparatoires à la vente / acquisition de domaines agricoles, viticoles et forestiers.
  • Définition d’un schéma contractuel / de vente globale répertoriant les différentes étapes du processus.
  • Préparation de promesses unilatérales de vente, compromis de vente, pactes de préférence.
  • Aide à la valorisation.
  • Conseil et assistance à l’occasion de la vente de terres agricoles (consultation sur le droit de préemption éventuel des SAFER et du preneur en place).
  • Préparation d’actes de cession d’exploitations agricoles (cessions d’actifs agricoles, parts sociales, audit juridique préalable…), suivi des autorisations administratives d’exploiter, établissements des garanties d’actif et de passif.
  • Recours à l’encontre de préemptions SAFER (contentieux de la nullité de la préemption ou de la rétrocession, vices de procédure, détournement de pouvoir, défaut de motivation), du preneur en place avec révision de prix (expertise judiciaire).
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